Immobilienmarkt München
Die allgemeine Marktsituation
2010 war eines der besten Jahre für den Wohnimmobilienmarkt. Selbst Experten zeigten sich überrascht von der teilweise zu beobachtenden Steigerung um 100 % und mehr bei einem über die letzten Jahre lang anhaltend konstanten Bodenrichtwert in guten Wohnlagen. Aufgrund der gestiegenen Inflationsangst und der gestiegenen Zinsen konnte man in den letzten Monaten zudem beobachten, dass sich Kaufinteressenten in München innerhalb von vier, fünf Tagen entscheiden, extrem hohe Summen zu bezahlen. Vergleicht man die Immobilienpreise der bayerischen Landeshauptstadt mit denen der Bundeshauptstadt, so fällt die Diskrepanz besonders auf: In München sind Wohnungen, Häuser und Grundstücke im Durchschnitt mehr als doppelt so teuer wie in Berlin. Das hat das Institut Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt (F + B) in einer aktuellen Studie ermittelt. Im Schnitt müssen die Münchner 17,6 % ihres Einkommens für die Nettokaltmiete aufbringen.
Heiß begehrt: Eigentumswohnungen
Insgesamt wurde auf dem Münchner Immobilienmarkt im vergangenen Jahr ein Geldumsatz von rund 7,6 Mrd. Euro erzielt. Davon fielen allein 3,5 Milliarden Euro auf den Bereich Eigentumswohnungen. In diesem Marktsegment wurde 2010 ein Rekordniveau erreicht, das den Vorjahreswert um rund 15% übertrifft. Auch bei uns ist die Nachfrage in den vergangenen Monaten um 20 % gestiegen. Dass Eigentumswohnungen, besonders mit einer Zimmeranzahl von drei bis vier im Stadtgebiet sehr begehrt sind, ist nicht verwunderlich: Der Trend zur Innenstadt hat zugenommen. Vor allem die sogenannte „Generation 50+“ zieht es hierher zurück. Viele tauschen ihr Vorstadt-Haus gegen eine hochwertige Wohnung in der Stadt.
Eine Verschärfung der Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen wird es im Jahr 2011 durch das Aussetzen der Wehrpflicht, aber auch den doppelten Abiturjahrgang geben. Denn dadurch erhöht sich die Zahl der Studienanfänger drastisch. Die Immobilienbranche handelt das „Studentenwohnen“ bereits als neue, lukrative Anlageklasse.
Bis zum Jahr 2020, so vermeldete Stadtbaurätin Prof. Dr. Elisabeth Merk kürzlich, stünden noch Flächen für 55.000 Wohnungen zur Verfügung. Die Diskussion, wie es danach weiter gehen soll, ist schon jetzt in vollem Gange. Denn das städtische Planungsreferat rechnet bis dahin mit einem Einwohnerzuwachs von 65.000 Menschen.
Teurer Wohnraum
Gestiegene Grundstückspreise haben die Preise für Neubauwohnungen in die Höhe getrieben. Die Bauträger legen die Kosten auf den Quadratmeterpreis um, der dann in mittleren und guten Wohnlagen im vergangenen Jahr im Mittel bei 4.050,- € lag. Betrachtet man sich die Zahlen des Jahres 2009, entspricht das einer Steigerung von gut 8%. Teurer wurden auch Wohnungen aus dem Bestand in guten Wohnlagen. Der Quadratmeter Wohnfläche kostet rund 2.900,- €. Insgesamt liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in München derzeit bei rund 3.500,- € pro m².
Spitzenreiter bei den Mietpreisen
München ist auch bei den Wohnungsmietpreisen Spitzenreiter der deutschen Großstädte. Im Vergleich zu 2009 sind sie 2010 insgesamt jedoch relativ stabil geblieben. Das liegt an einem für München eher ungewöhnlichen Preismechanismus von Angebot und Nachfrage. Durch eine gestiegene Inflationsangst und den zugleich historisch niedrigen Zinsen in den vergangenen Monaten haben sich viele Mietinteressen in München zum Kauf entschlossen. Dazu kam die Tatsache, dass viele institutionelle Anleger Wohnimmobilien als interessante Anlageklasse für sich entdeckt haben. Dies alles führte zu einem erhöhten Angebot an Mietwohnungen, was die Mietpreise nicht in dem Maße anstiegen ließ wie die Kaufpreise.
Leicht gestiegen – um jeweils etwa 30 Cent – sind die Preise sowohl für Altbau-als auch für Neubauwohnungen. Sie liegen nun bei 13,30 € bzw. 13,50 € pro m². Wohnungen zwischen 60 bis 80m² ab Baujahr 2000 kosten in München im Schnitt zwischen 12,30 € und 12,50 € pro m². Bezieht man alle Wohnungstypen ein, kommt die bayerische Landeshauptstadt auf eine Durchschnittsmiete von 12,40 € pro m².
Büroimmobilienmarkt
Auf dem Büroimmobilienmarkt zeichnet sich ein deutlicher Zuwachs ab. Besonders in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres konnten viele Anmietungen registriert werden. Die Durchschnittsmiete verteuerte sich im Vergleich zu 2009 um rund 4,5 %. Sie liegt jetzt bei 15,40 € pro m². An Beliebtheit gewonnen haben Standorte zwischen dem Mittleren Ring und dem Altstadt Ring, besonders begehrt jedoch bleiben Zentrumslagen. Das knappe Angebot lässt die Mietpreise dort teilweise auf über 30,- € pro m² steigen. Jones Lang LaSalle prognostiziert gar einen Quadratmeterpreis von 40,- €.
