Rechtliche Folgen
Änderung der Wärmeschutzvorschriften und der energetischen Anforderungen während der Bauausführung.
Die Bundesregierung hat am 05.12.2007 ein integriertes Energie- und Klimaprogramm beschlossen, um den Ausstoß von Treibhausgasen weiter zu reduzieren und dabei u.a. die Energieeinsparverordnung (EnEV) weiter verschärft. Sie plant, die energetischen Anforderungen für Neubauten ab 2009 und im Jahr 2012 nochmals zu erhöhen.
Die EnEV 2007 wie auch die Novelle der von der Bundesregierung am 18.06.2008 beschlossene Fassung der EnEV 2009, die voraussichtlich am 01.01.2009 in Kraft tritt, beinhalten jeweils öffentlichrechtliche Übergangsregelungen: Danach dürfen Gebäude öffentlich-rechtlich noch nach der Fassung der EnEV errichtet werden, die zum Zeitpunkt der Stellung des Bauantrags oder der Erstattung der Bauanzeige gilt, auch, wenn während der Bauausführung und vor der Abnahme des Werks die „schärfere“ Neuregelung der EnEV in Kraft tritt.
Die „großzügigen“ öffentlich-rechtlichen Übergangsregelungen gelten jedoch nicht auch im Verhältnis der Vertragsparteien eines zivilen Bauvertrags: Hier stellt sich die Frage, ob der Verkäufer/Bauträger/Werkunternehmer gegenüber dem Käufer/Bauherrn nach den Regelungen des zivilen Baurechts für einen Mangel haften muss, wenn die Bauleistungen eben nur den energetischen Anforderungen an den Neubau zum Zeitpunkt des Bauantrags oder der Bauanzeige genügen. Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 23.12.2005 (Az. 22 U 32/04) einen Bauträger auf Schadenersatz für zusätzliche Wärmeschutzmaßnahmen verurteilt, weil die Bauleistung nur den geringeren Anforderungen der zum Zeitpunkt des Antrags gültigen Vorgängerregelung der EnEV, der Wärmeschutzverordnung (WärmeschutzV) genügte, der Erwerber von einer neuen, verschärften WärmeschutzV nicht in Kenntnis gesetzt worden war und von deren Anwendung auch nicht abgesehen hat. Das OLG Düsseldorf ging bei seiner Entscheidung davon aus, dass der Bauunternehmer regelmäßig eine Arbeit jedenfalls nach den zum Zeitpunkt der Beauftragung geltenden Bestimmungen schuldet. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 14.05.1998 (Az. VII ZR 184/97) bestätigt, dass eine Werkleistung als allgemein mangelhaft anzusehen ist, wenn sie nicht den zur Zeit der Abnahme anerkannten Regeln der Technik als vertraglichem Mindeststandard entspricht. Ob öffentlich-rechtliche (Bau)-Vorschriften, wie die frühere WärmeschutzV und die heutige EnEV allerdings mit den anerkannten Regeln der Technik identisch sind, hat der BGH nicht geklärt. Ebenso hat das OLG Düsseldorf diese Frage umgangen, indem es offensichtlich die erhöhten Anforderungen der WärmeschutzV 1995 automatisch als stillschweigend vereinbarte Beschaffenheit der Häuser angenommen hat. Letztlich erfordern jedenfalls diese beiden Gerichtsentscheidungen, dass in den bauvertraglichen Verhältnissen zwischen Verkäufer/Bauträger/Werkunternehmer und Käufer/Bauherr solche Vorschriften eingehalten werden müssen, deren Einhaltung eigentlich „nur“ öffentlich-rechtlichen, also übergeordneten Zwecken, nämlich der Verwirklichung des integrierten Energie- und Klimaprogramms dienen und für die es nach dem grundrechtlich gebotenen Verhältnismäßigkeitsprinzip von Neuregelungen und den rechtsstaatlichen Anforderungen an Rückwirkungsverbote für Normen ausdrückliche öffentlich-rechtliche Übergangsregelungen gibt, die zivilrechtlich aber keine Geltung haben sollen. Diese Rechtslage ist unbefriedigend, weil sie etwa bei einer Bauzeit eines Vorhabens von z.B. fünf Jahren – etwa auf Grund einer Bauunterbrechung –, also seit 2004 und noch bis in 2009 quasi einen jedenfalls teilweisen Rück- und Neubau gebietet, um auch noch die ab 01.01.2009 geltenden Vorschriften einzuhalten.
Für zukünftig kalkulierte und abgeschlossene Bau- oder Bauträgerverträge kann diesem Risiko nur dadurch Rechnung getragen werden, dass der Verkäufer/Bauträger/Werkunternehmer eindeutig und nachweislich darauf hinweist, dass sich die energetischen Anforderungen der EnEV 2009 gegenüber der beim Vertragsabschluss und bis zum 31.12.2008 geltenden EnEV 2007 verschärfen. Dem Verkäufer/Bauträger/Werkunternehmer ist dazu dringend zu empfehlen, in den Vertrag eine eindeutige Bestimmung aufzunehmen, nach der die Einhaltung strengerer energetischer Anforderungen wie z.B. der EnEV 2009 (noch) nicht geschuldet wird. Im Ergebnis kommt es darauf an, dass der Käufer/Bauherr von der zwischen Vertragsabschluss und Abnahme des Bauwerks eintretenden Verschärfung der energetischen Anforderungen unmissverständlich in Kenntnis gesetzt wird und trotz Kenntnis von deren Einhaltung absieht.
Diejenigen Altverträge, bei denen zwar die zum Zeitpunkt des Bauantrags oder der Bauanzeige geltenden energetischen Anforderung eingehalten werden, jedoch noch nicht die zum Zeitpunkt ihrer Abnahme in Kraft getretenen Neuregelungen, werden wohl noch weiter die Zivilgerichte beschäftigen. Begrüßenswert wäre eine Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs, die klarstellt, dass erst für die Folgezeit ab der Veröffentlichung der Grundsatzentscheidung die strenge zivilrechtliche Haftung gilt, wonach die zum Zeitpunkt der Abnahme der Bauleistung in Kraft stehende Regelung eingehalten sein muss, dagegen für den Zeitraum bis zur Veröffentlichung der Grundsatzentscheidung entsprechend dem öffentlichen Recht eine Übergangsregelung gilt, wonach „nur“ die zum Zeitpunkt des Bauantrags oder der Bauanzeige geltende Fassung der Vorschriften einzuhalten war. Ob es jemals zu einer solchen Grundsatzentscheidung mit einer Schonfrist für den Verkäufer/Bauträger/ Werkunternehmer kommt, kann allerdings nicht prognostiziert werden.
Walter Hornauer, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht