Immobilienmarkt München
Die allgemeine Marktsituation
Die Münchner waren bereits im Jahr 2010 durchaus schnell entschlossen, wenn es um den Kauf einer Immobilie ging. Nicht selten wurde hier innerhalb von einer Woche die Entscheidung gefällt. Dieser Trend hat sich im Jahr 2011 noch verstärkt. Wohnungen wechseln teilweise innerhalb weniger Tage den Eigentümer; dabei werden nicht selten Rekordpreise gezahlt. Ähnlich und sogar noch schnelllebiger ist die Lage auf dem Mietmarkt. Da die Einwohnerzahl Münchens in den kommenden Jahren weiter steigen wird, ist mit einer zunehmenden Verknappung von Wohnraum zu rechnen. Laut BulwienGesa werden derzeit rund 5.900 Wohnungen jährlich fertig gestellt, der Bedarf bis zum Jahr 2020 liegt jedoch bei durchschnittlich 8.500 im Jahr.
München – einzigartig in Deutschland
Sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten nimmt München im bundesdeutschen Vergleich eine Spitzenposition ein. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis bei Neubau-Eigentumswohnungen von 4.400 Euro liegt München weit vor anderen Top- Städten wie Hamburg (rund 3.200 Euro/m²) oder Frankfurt (rund 3.000 Euro/m²). Dabei beginnt in München das Spektrum bei 3.000 Euro/m² für einfache Wohnlagen und geht in sehr guten Wohnlagen bis zu 7.000 Euro/m² und mehr. Neubau-Häuser sind in einfachen bis mittleren Lagen für 500.000 bis 700.000 Euro zu bekommen, in sehr guten Lagen müssen mindestens zwei Millionen gezahlt werden. Etwas günstiger sind die Preise bei Bestandsimmobilien.
Auch was den Mietmarkt betrifft, liegt die Landeshauptstadt im bundesdeutschen Vergleich vorne. Bei neugebauten Wohnungen nennt der IVD die Preisspanne 12,10 bis 16,00 Euro/m². In Premium-Lagen wie Bogenhausen oder Herzogpark können aber auch Preise bis zu 20 Euro/m² verlangt werden.
Gewerbeimmobilien
München verzeichnet im Städtevergleich 2011 einen geringeren Anstieg in der Neuentwicklung von Gewerbeimmobilien als im Vorjahr. Umsatz-Spitzenreiter bei gewerblichen Investments war der Einzelhandel, gefolgt von Büroimmobilien. Für das Segment Investment Wohnen weist der Geschosswohnungsbau das höchste Transaktionsvolumen auf. Zu beobachten war, dass verstärkt geschlossene Immobilienfonds in den Standort München investiert haben. Auch ausländische Investoren haben ihre Münchner Anlagen erhöht.
Besonders begehrt sind Toplagen in der Innenstadt. Was die Mieten angeht, sind diese hier nicht nur erheblich höher als im übrigen Stadtgebiet, auch die Preistendenz ist hier steigend. Ladenlokale bis 80 m² in der Fußgängerzone hatten laut IVD im Frühjahr 2011 einen Preis von bis zu 410 Euro/m², während Ladenlokale gleicher Größe in Stadtteillage 30 Euro/m² kosteten. Bei Büromieten lag die Spanne zwischen einfachem und gutem Nutzungswert zwischen 13,50 Euro/m² und 27,50 Euro/m². Als Investitionsobjekte sind es besonders Büroimmobilien, die bevorzugt nachgefragt werden. Besonders begehrt sind dabei Büroimmobilien mit Core- oder Core-Plus-Charakter.
Immobilienmarkt Starnberg
Wie München stellt auch der Landkreis Starnberg eine gewisse Ausnahmesituation innerhalb Deutschlands dar. Die Einwohner der 13 Landkreis-Gemeinden gehören zu den Menschen mit der bundesweit zweithöchsten Kaufkraft. Da diese Region jedoch schon immer für Exklusivität stand, ist die Situation zwar nicht so extrem wie in München, aber vergleichbar: Die Nachfrage ist stärker geworden, das Angebot wird knapper. Dadurch haben auch hier die Preise gerade in den letzten Jahren sehr angezogen. Besonders nachgefragt werden Einfamilienhäuser und Grundstücke. In der Stadt Starnberg muss man für einen freistehenden Neubau mit etwa 160 bis 200 m² Wohnfläche mindestens 800.000 Euro hinlegen. Der Quadratmeter Grundstück ist ab etwa 700 Euro/m² zu bekommen. Die Preise für neugebaute Eigentumswohnungen beginnen in guten Lagen bei 4.300 Euro/m². Im übrigen Landkreis liegen die Preise etwas niedriger. Inzwischen üben die übrigen Seen im Landkreis (Weßlinger, Wörth-, Pilsen- und Ammersee) eine ähnlich starke Anziehungskraft aus, wie dies beim Starnberger See schon länger der Fall ist.
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Aktuelle Lage – Thema der Unternehmerrunde
Am 25. August war die von der Fachzeitschrift Immobilienmanager organisierte Unternehmerrunde bei der Aigner Immobilien GmbH zu Gast. Das Nymphenburger Büro in der Ruffinistraße bot den räumlichen Rahmen für den Austausch, an dem wichtige lokale Branchenvertreter teilnahmen. Im Mittelpunkt stand die angespannte Situation auf dem Münchner Immobilienmarkt. Die ausführliche Darstellung der Diskussion druckte der Immobilienmanager in seiner Oktoberausgabe.