Immobilienmarkt München
Baulandpreise galoppieren
Die Vorschau auf den Jahresbericht des Gutachterausschusses der Stadt München, der erst im April 2008 veröffentlicht wird zeigt, dass die bereits im Jahr 2006 ersichtliche Tendenz von steigenden Baulandpreisen in München sich auch im Jahr 2007 fortgesetzt hat. Die Gesamtumsätze lagen mit rund 8 Milliarden Euro nahezu auf dem Niveau des historischen Höchststands aus dem Jahr 2006 (8,4 Milliarden Euro). Insbesondere die Nachfrage und der daraus resultierende Umsatz im Bereich Grundstücke für Geschosswohnungsbau führt zu einem Anstieg des Preisindex für Wohnbauland von 3,5% für das Jahr 2007. In den stark nachgefragten Stadtvierteln lagen die Preisanstiege deutlich darüber, sodass im Jahr 2008 in Bestlagen (Prestigelagen wie z.B. Bogenhausen oder Nymphenburg) die Preise für Grundstücke für individuellen Wohnungsbau (GFZ 0,6) in der Spitze die 2.000 Euro / m² übersteigen werden.
Höhere Mieten, Zinsen und Immobilienpreise?
Die künftige Entwicklung der Zinsen ist neben der Leitzinspolitik der Zentralbanken auch davon abhängig, wie lange die Hypothekenkrise in den USA andauert. Mittel- bis langfristig sollte man mit Steigerungen rechnen. Insbesondere bei längerfristigen Finanzierungen ist das derzeit immer noch historisch niedrige Zinsniveau, äußerst attraktiv. Anhebungen der Leitzinssätze durch die Deutsche Bundesbank, wie zuletzt im Juli 2007, führen in Ihrer Konsequenz mittelfristig grundsätzlich zu einem Anstieg der Mieten, da die Finanzierungskosten für Vermieter steigen. Ebenso natürlich die Refinanzierungskosten von Bauträgern, was wiederum die Preise für Neubauwohnungen in die Höhe treibt. In keiner anderen Metropolregion Deutschlands kostet Wohnraum mehr als in München. Eine Neubauwohnung zur Miete in guter Lage kostet durchschnittlich 12 bis 14 Euro Miete pro Quadratmeter. Der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in gleicher Lage liegt bei durchschnittlich 3.800 bis 3.900 Euro / pro m². In Bestlagen steigen die Wohnungsmieten bereits teilweise auf bis zu 20 Euro pro Quadratmeter. Die Neubau-Eigentumswohnung ist in solchen Lagen, wie z.B. Nymphenburg, Bogenhausen oder Lehel nicht unter 5.500 bis 5.600 Euro / pro Quadratmeter zu bekommen. Alle Experten an den Finanzmärkten gehen langfristig von steigenden Zinsen aus, die wiederum – insbesondere bei anhaltend starker Nachfrage in Ballungsräumen wie München – zu stark steigenden Mieten und Kaufpreisen führen werden.
Energieausweis endgültig beschlossen
Bis zum Schluss wurde über einzelne Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) diskutiert. Bei den Fristen und Übergangsregeln gab es Änderungen: So besteht jetzt noch bis zum 01.10.2008 eine gesetzliche „Galgenfrist“. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen sich Eigentümer für alle Arten von bestehenden Gebäuden Energieausweise wahlweise auf Bedarfs- oder Verbrauchsbasis erstellen lassen. Ab 01.07.2008 müssen Eigentümer, die verkaufen wollen, bzw. Vermieter von Wohnhäusern, die bis 1965 fertiggestellt wurden, Energieausweise vorlegen können. Für später fertiggestellte Wohnhäuser gilt diese Pflicht ab 01.01.2009, für Nichtwohngebäude ab dem 01.07.2009. Mehr Informationen dazu finden Sie auf der Homepage von Aigner Immobilien: www.aigner-immobilien.de.
Steigende Mieten in München
So viel Miete bezahlen Sie in 30 Jahren
bei einer jährlichen Mietsteigerung von...
| Monatsmiete | 2 % | 3 % |
|---|---|---|
| 350 | 170.386 | 199.817 |
| 400 | 194.727 | 228.362 |
| 450 | 219.068 | 256.907 |
| 500 | 243.408 | 285.452 |
| 600 | 292.090 | 342.543 |
| 750 | 365.113 | 428.179 |
| 1000 | 486.817 | 570.905 |
Nach Erhebungen des IVD sind die Mieten in München 2007 im Vergleich zum Vorjahr wieder erheblich angestiegen. Insbesondere die Mieten für Altbauten haben um 6,2 % zugelegt. Dicht gefolgt von den Neubaumieten mit 5,9 %. Auch die Bestandsmieten (laufende Verträge) haben einen Zuwachs von durchschnittlich 3,8 % erfahren. Zurückzuführen ist dies zum einen auf die gute Konjunktur und den damit verbundenen Zuzug gut bezahlter Fachkräfte, zum anderen sind die Steigerungen eine Folge des zurückgegangenen Mietwohnungsbaus. So ist die Zahl der der Baugenehmigungen in München in 2007 auf den niedrigsten Stand seit 25 Jahren zurückgegangen. Weitere Mietpreissteigerungen in 2008 gelten daher in München als sicher.
Gute Bilanz 2007
„Das Geschäft mit hochwertigen Wohnimmobilien war durchgehend hervorragend. Zentral gelegene Neubauten zogen zum Jahresende spürbar an. Wir sind mit dem Ergebnis des Jahres 2007 ausgesprochen zufrieden“, fasst Thomas Aigner die Geschäftsentwicklung des abgelaufenen Jahres zusammen. Mit mittlerweile 30 Mitarbeitern hat die GmbH ein Jahresobjektvolumen von 250 Mio. Euro erreicht, eine Steigerung von 15% im Vergleich zum Vorjahr. Von der Erhöhung der Mehrwertsteuer und den in der Folge gestiegenen Preisen für die Erstellung und den Erwerb von Neubauten hat der Markt der Gebrauchtimmobilien spürbar profitiert. Hinzu kommt die allgemein gestiegene Nachfrage nach besonders hochwertigen Immobilien bei gleichzeitig niedrigem Angebot an attraktiven Grundstücken für den Neubau, zumal für Einfamilien- und Doppelhäuser. So konnten sich die Immobilienberater vor allem über die Verkäufe hochpreisiger Wohnungen und Häuser in den stark nachgefragten guten bis sehr guten Lagen freuen. „Heiß und schnell“ war und bleibt der Markt auch für Grundstücke und Rentehäuser, bilanziert Thomas Aigner. Diese konnten 2007 in der Regel innerhalb kürzester Zeit an bereits vorgemerkte Kunden vermittelt werden.